開創(chuàng)新模式 福州破解舊樓加裝電梯困局
發(fā)布時間：2013-12-18 新聞來源：中國建筑新聞網(wǎng)
11月20日中午，福建省福州晉安區(qū)文博路象園公寓1號樓業(yè)主老林習慣地按下電梯按鈕，很快回到了自己的家里。兩年前，這座老式樓房沒有安裝電梯，上下樓全靠爬樓梯。他們不敢想象，舊樓加裝電梯從申請到安裝僅需一個月的時間。確實，對于加裝電梯的舊小區(qū)而言，這個速度算是快的了。
近兩年，福州舊樓加裝行業(yè)成為了人們關(guān)注的焦點，更引爆了社會對舊樓加裝電梯的需求。其實，舊樓加裝電梯政策在全國各地一直呼聲很高，因?qū)嶋H實施過程中遇到各種難題，真正執(zhí)行的效果并不理想。加裝成本、鄰里協(xié)調(diào)、審批辦證……這些難題一度成為舊樓加裝的絆腳石。
作為沿海城市，福州的電梯工業(yè)基礎(chǔ)并不強，即使在這種情況下，福州從政府到企業(yè)，立足實際，不斷地尋找創(chuàng)新，在舊樓加裝電梯行業(yè)硬是闖出了一套自己的模式。目前，福州已經(jīng)在該市行政服務(wù)中心設(shè)置專門舊樓加裝電梯“一條龍”專門服務(wù)窗口，全面促進舊樓加裝的發(fā)展，打造和諧宜居的城市新面貌。
近兩年，福州舊樓加裝的需求被引爆，安裝項目數(shù)量呈現(xiàn)前所未有的增長。截至2012年11月16日，該市有關(guān)部門已經(jīng)受理并審批成功143個舊樓加裝電梯項目，福州舊加裝樓電梯局面較國內(nèi)其他城市率先打開了。
舊樓加裝的難題在哪里，如何突破?福州舊樓加裝走在全國前列是怎么做到的?
各地舊樓加裝實行難度大
受多種因素影響，目前國內(nèi)各大城市均有為數(shù)不少六層以上樓房沒有電梯，這給居民尤其是老年人的出行帶來極大不便。如何給這些舊樓加裝電梯的問題，成為各地城市爭相探索的對象。
作為一項惠民工程，上海從2009年開始曾進行試點，老舊居民樓加裝電梯，資金主要來自政府、住戶以及舊樓改造擴面后出售的收益。該模式曾引起國內(nèi)多個城市的興趣，但受制于資金等因素，真正實施下去的并不多。
就目前全國情況看，福建省已經(jīng)成為繼北京、上海、廣東之后全國第四家出臺舊樓加裝電梯政策支持的省份，但福建省內(nèi)各地市發(fā)展卻很不平衡。泉州、漳州、南平、寧德、三明、龍巖等地區(qū)對舊樓加裝項目雖然要求強烈，但未出臺相關(guān)政策。廈門市舊樓加裝政策雖好，但政策具體落實意見雖數(shù)易其稿卻難以實施，項目推動幾乎處于停滯狀態(tài)。
廈門市早在2009年9月7日就頒布了《廈門市建設(shè)管理局關(guān)于老舊住宅加裝電梯的若干指導意見》，又于2011年4月19日頒布了《關(guān)于貫徹市政府117次常務(wù)會議紀要有關(guān)加裝電梯補貼的實施意見》，對老舊住宅小區(qū)加裝電梯予以政府補貼50%的政策及經(jīng)濟補貼，但須經(jīng)房屋所有業(yè)主委托的規(guī)定，成了該政策的瓶頸，使之難以實施。2012年初，政策做了部分修訂，將“須經(jīng)所有業(yè)主委托”修訂為“須經(jīng)2/3業(yè)主委托”，才使老舊住宅加裝電梯申報及實施進入可實行階段。
據(jù)了解，上海、廣東、北京這些率先出臺既有住宅增設(shè)電梯政策的地方，因施行難度大，相關(guān)政策均經(jīng)歷了多次調(diào)整。
舊樓加裝難在哪里?
無論是上海的舊樓加裝試點探索，還是舊樓加裝的“廈門模式”，都彰顯出舊樓加裝電梯之路的曲折與艱難。福州晉安區(qū)文博路象園公寓舊樓加裝電梯，不用政府出錢，完全由業(yè)主共同操辦而成，可稱得上是件新鮮事。
盡管全國各地都希望能在舊樓加裝這樣的民生工程方面做一些突破，但是由于各種原因和利益的糾葛，各地的舊樓加裝依然沒有一個比較成熟的案例，各種模式仍處在一個探索的過程。
資金難籌措。“舊樓加裝電梯難以推進的原因主要集中在三個方面。”一位熟知舊樓加裝行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士透露。其一是資金難籌措。“如果是單位出錢，多數(shù)住戶愿意裝，但個人分攤則不愿意。”業(yè)內(nèi)人士說，裝一部電梯約需50萬元，按每棟樓12戶計算，每戶需出4萬-5萬元，這對居住在舊樓的很多人來說是筆不小的費用。
筆者從福州一家專業(yè)從事電梯安裝的公司了解到，根據(jù)樓層高低、安裝位置以及電梯質(zhì)量等綜合原因，安裝一部電梯費用大概在40萬-60萬元。不久前福州市成功安裝電梯的華鞍花園是以5樓為基準，每往下一個樓層，出資遞減10%資金，每往上一層，遞增10%的資金。5樓的業(yè)主大約出資3萬多元，如果在8樓，出資4.5萬元左右，14戶業(yè)主共籌資54萬元。
其二是各方利益難擺平。“并不是所有的人都會同意舊樓加裝電梯，對于反對者很難協(xié)調(diào)。”該業(yè)內(nèi)人士指出，同一幢建筑高層住戶與低層住戶之間，往往高層住戶要求加裝，而低層住戶反對。同一社區(qū)相鄰建筑住戶之間，本幢建筑要求加裝，相鄰建筑業(yè)主反對。
低層的住戶認為：舊住宅加裝電梯，除去安裝、設(shè)計、日常維護和管理等需要一筆費用外，也損害了他們的合法權(quán)利，比如客廳和陽臺會被電梯井部分遮擋，采光受到影響，而且原來“工”字形的樓房部分形成內(nèi)天井，給消防安全、環(huán)境衛(wèi)生等帶來了不良隱患，還會導致高、低層物業(yè)價值倒置，使低層物業(yè)貶值。
老齡化社會已來臨，老樓加裝電梯顯得更加迫切。不過，許多小區(qū)并未能像華鞍花園這樣順利。費用分攤、低層的采光是否受影響等都是舊樓能否順利安上電梯的“卡脖子”問題，各方為了自身利益爭論不休。此時，如何擺平各方利益，尤為關(guān)鍵。
另外，也有不少業(yè)主對舊住宅加裝電梯的政策中僅須經(jīng)2/3業(yè)主委托，便可加裝電梯的規(guī)定是否與《物權(quán)法》精神相符提出質(zhì)疑。
其三是舊樓加裝審批辦證難。“規(guī)劃施工許可證難辦也是個比較重要的原因。”該業(yè)內(nèi)人士指出，加裝電梯雖然只是一個幾十萬元的項目，但需要走的程序，和新建一幢樓幾乎沒有兩樣，規(guī)劃許可證、安全證、文明施工證、消防許可證等，一個都不能少。辦理施工許可證就需要3個月左右，讓業(yè)主和建設(shè)單位大感不便。
隨著上世紀90年代末大規(guī)模的住房改革，多數(shù)住房出售給了個人，缺乏政府和單位牽頭組織，僅依靠分散的老樓個體住戶，難以協(xié)調(diào)像加裝電梯這樣影響面廣、利益錯綜復(fù)雜、又牽涉諸多審批部門的事情。
“舊樓加裝過程中，與電梯安裝周邊相關(guān)的部門甚多，這也使得舊樓加裝政策出臺有難度。”他說，舊樓安裝涉及到水管、電路以及煤氣等部門，這些都是需要經(jīng)相關(guān)職能部門同意舊樓加裝工程才能進行下去，此外，舊樓加裝也涉及到城建部門、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門，這些部門在審批和辦證方面，同樣也存在著難度。
安裝過程遭遇各種難題。“舊樓加裝電梯為何很難開展，還有技術(shù)等方面的原因。”另外一位電梯安裝行業(yè)的專家指出，一般的加裝電梯都是運用傳統(tǒng)的工藝，效果并不理想。由于傳統(tǒng)工藝的限制，不但費時費力，而且電梯占用的面積大，通常要達到11平方米左右。這對于早期建的舊樓房提出了空間上的要求。
“舊樓加裝工程完成的工期也比較長。”他說，工程完工的工期最短的也要4個月，最長要半年。在實際安裝過程中，工程的施工必然會給居民的出行帶來極大的不便。
不但如此，在安裝過程中還要對可能涉及的自來水管、煤氣管道和電路等可能影響到電梯安裝的各種線路重新進行改管，這又涉及到相關(guān)職能部門對這些管道進遷管的問題，實際操作起來很是繁瑣。
此外，舊樓能不能加裝電梯要視具體建筑具體分析。一般而言，非框架性結(jié)構(gòu)的樓房由于缺乏受力面，原則上不能加裝電梯。加裝電梯要合乎政策法規(guī)，依法報建，通過審批才可以加。從技術(shù)上講，最主要是騰出井道位置。
福州闖出加裝新模式
雖然舊樓加裝需求大，但在全國各地對舊樓加裝的推進卻不太理想。唯有福州市場反映強烈，舊樓加裝項目呈爆炸式增長，走在了全國前列。
福州是如何做到的呢?一位電梯行業(yè)的資深專家指出，福州能夠在短時間內(nèi)呈現(xiàn)如此好的局面，源于市政府以民生民意為重而制定的政策導向，源于百姓的實際需求和人大、政協(xié)的不懈努力，源于企業(yè)以創(chuàng)新型產(chǎn)品投入市場和全程“一條龍”優(yōu)質(zhì)、成熟服務(wù)的積極推動。
福建多份政府指導文件出臺。在全國各地對舊樓加裝的推進卻不太理想情況下，福州市政府緊緊抓住這一民生民意，結(jié)合舊樓加裝需求大的實際情況，不斷推出舊樓加裝政策，使舊樓加裝在福州市場反映強烈，舊樓加裝項目呈現(xiàn)爆炸式增長，走在了全國前列，成為推進效果最好的城市。
對此，福州晉安區(qū)文博路象園公寓1號樓業(yè)主老林感受最深。他們舊樓加裝從提出建議到電梯安裝，僅花了一個多月時間，這樣的舊樓加裝速度算得上非常快了。今年50多歲的老林表示，政府政策的出臺給老百姓的出行帶來了極大的便利。
“福建省、福州市政府部門對舊樓加裝電梯這一民生工程給予了極大的關(guān)注，僅近兩年來就連續(xù)出臺了多個相關(guān)的指導意見和文件，對舊樓加裝進行規(guī)范。”據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹。
2010年7月，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳出臺《關(guān)于城市既有住宅增設(shè)電梯的指導意見》。要求各地市制定實施細則，成為全國第四個出臺既有住宅增設(shè)電梯政策的省份，為提升城市既有住宅的居住品質(zhì)和解決老齡化社會的民生問題提供政策保障。
該指導意見規(guī)定，福建省內(nèi)既有住宅，只要滿足規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)以及消防等要求，均可增設(shè)電梯。增設(shè)電梯需經(jīng)該梯號2/3以上的業(yè)主住戶同意。
在資金方面，或由業(yè)主根據(jù)所在樓層等因素，經(jīng)協(xié)商后按一定比例共同出資;或由相關(guān)業(yè)主申請?zhí)崛∽》抗e金;或經(jīng)專有部分占該梯位住宅建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意時，申請使用住宅維修資金及其他符合規(guī)定的資金。
隨后，福建省人民政府機關(guān)事務(wù)管理局和福建省財政廳聯(lián)合發(fā)布《省直單位房改房、經(jīng)濟適用住房加裝電梯實施方案(施行)》的通知，對既有住宅加裝電梯提供了指導方案。
簡化審批手續(xù)減免費用。福州市做為福建省省會中心城市，自從政策頒布以后，許多老舊住宅提出加裝電梯申請并尋求加裝電梯解決方案。福州市相關(guān)政府領(lǐng)導多次對這一民生問題親自調(diào)研，并做出重要批示，促進福州舊樓加裝的發(fā)展新局面。
2011年5月，福州市政府同意福州市規(guī)劃局上報的《關(guān)于我市既有住宅增設(shè)電梯規(guī)劃審批若干意見》，按照該意見，老舊住宅因空間的退距、樓距、消防通道、基礎(chǔ)設(shè)施等問題無法滿足規(guī)劃設(shè)計條件的要求，成功實施者寥寥無幾。因此，民間呼聲高，要求政府結(jié)合實際修訂實施細則。
民眾呼聲引起人大代表和政協(xié)委員的關(guān)注，2012年1月“兩會”期間，福州市人大代表與政協(xié)委員共同提案，呼吁修訂《關(guān)于福州市既有住宅增設(shè)電梯規(guī)劃審批若干意見》，結(jié)合實際狀況，調(diào)整規(guī)劃設(shè)計方案條件。在解決既有住宅增設(shè)電梯問題過程中，各界代表進行多次研究、分析、座談、討論、修改，探研過程受到眾多媒體關(guān)注。
“福州市相關(guān)領(lǐng)導多次為舊樓加裝政策進行調(diào)研，并作出批示，促進福州舊樓加裝政策的出臺。”據(jù)介紹，舊樓加裝工作隨后成為了福州打造現(xiàn)代化和諧宜居無障礙城市一個重要的民生工程。
2012年6月18日，在福州市發(fā)改委成果展上，福州市長楊益民親自調(diào)研民營電梯企業(yè)的科技創(chuàng)新，了解相關(guān)情況，并作重要指示。此前，副市長林瑞良就既有住宅增設(shè)電梯問題也曾作過批示。
2012年7月24日，福州市政府副秘書長羅蜀榕召集福州市法制辦、住建委、規(guī)劃局、消防支隊、機關(guān)局等有關(guān)單位同志，對《福州市既有住宅增設(shè)電梯的若干意見》進行討論修改。9月11日，福州市人大常委會主任周振華走訪人大代表金建琳詢問辦理進展情況，強調(diào)要把這件關(guān)乎民生的事情辦好。
此后，福州市政府就《關(guān)于我市既有住宅增設(shè)電梯的若干意見》多次召開專題會議，認真聽取各部門的意見和看法，吸取并采納廈門市《關(guān)于既有住宅增設(shè)電梯的實施辦法》，在政策制定過程中對技術(shù)規(guī)則層面盡可能弱化處理，以避免與現(xiàn)行地方法規(guī)相悖。福州市規(guī)劃局一直予以高度重視，數(shù)月中幾易其稿。
經(jīng)過幾次修訂，2012年11月16日，福州市人民政府批轉(zhuǎn)市城鄉(xiāng)規(guī)劃局《關(guān)于福州市既有住宅增設(shè)電梯的若干意見(暫行)的通知》，終于審定并通過新的實施意見。
該《意見》對將增設(shè)電梯的舊樓范圍進行了規(guī)定：頂層住戶入口樓面高度距室外設(shè)計地面高度超過16米或?qū)訑?shù)高于5層(含5層)，且增設(shè)電梯用地在現(xiàn)住宅用地紅線范圍內(nèi)，均可申請。
加裝電梯首先需要申請，可以由業(yè)主作為申請人，也可以委托開發(fā)商、物業(yè)或者電梯安裝公司申請，而后制定初步方案。初步方案包括：規(guī)劃用地、建筑結(jié)構(gòu)、消防安全等的可行性分析及增設(shè)電梯的總平面布局初步設(shè)計、資金概算及費用籌集、電梯運行維護保養(yǎng)分攤方案等內(nèi)容。
業(yè)主同意后，將方案向相關(guān)主管部門送審，由福州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局負責加裝電梯的審批并進行技術(shù)指導，同時，還要向消防部門報備審核。此外，還涉及供水、供電、煤氣、電信等部門的手續(xù)。《意見》規(guī)定，相關(guān)部門應(yīng)簡化審批手續(xù)，并減免費用。
福州破解舊樓加裝瓶頸問題。對于平衡高低樓層業(yè)主利益存瓶頸的問題，該《意見》指出，業(yè)主代表憑2/3以上戶數(shù)業(yè)主書面簽名(含2/3)，可以將增設(shè)電梯的申請材料報送相關(guān)主管部門審批。
對增設(shè)電梯事項存在異議的業(yè)主，應(yīng)與公示中的業(yè)主代表聯(lián)系，自行協(xié)調(diào)處理異議，雙方要求有關(guān)方面協(xié)調(diào)處理異議的，可請所在地的社區(qū)、小區(qū)物業(yè)公司、基層人民調(diào)解組織、審批部門指派的人員進行協(xié)調(diào)處理。經(jīng)協(xié)商或協(xié)調(diào)仍無法達成一致意見的，由相關(guān)主管部門召開聽證會并依據(jù)聽證會情況提出意見，不能接受處理意見的，建議通過司法途徑解決爭議。
但是這一規(guī)定實施不到半年，福州市又重新出臺相關(guān)文件。2013年7月，福州市人民政府批轉(zhuǎn)市城鄉(xiāng)規(guī)劃局關(guān)于《福州市既有住宅增設(shè)電梯的若干意見(暫行)的通知》，廢止2012年11月16日《福州市人民政府批轉(zhuǎn)市城鄉(xiāng)規(guī)劃局關(guān)于福州市既有住宅增設(shè)電梯的若干意見(暫行)的通知》。
為何實施不到一年就廢止了，新政策跟舊政策有哪些區(qū)別?仔細比較可以發(fā)現(xiàn)，新政策在對舊樓加建電梯審批政策方面進行了明確規(guī)定。
新《意見》規(guī)定，若加建電梯方案滿足規(guī)劃要求而召開聽證會后本梯位少數(shù)業(yè)主(不到1/3)或小區(qū)內(nèi)部分業(yè)主仍有異議無法達成一致意見的，應(yīng)予通過審查。有異議的業(yè)主可依法通過法律途徑主張權(quán)利。雙方最終均應(yīng)服從司法裁定并承擔相關(guān)的經(jīng)濟責任。這意味著，福州市對舊樓加裝的審批條件進一步放寬，進一步促進了福州舊樓加裝的發(fā)展。
為了大力據(jù)推進舊樓加裝工作，福州市有關(guān)部門還專門在福州市行政服務(wù)中心設(shè)立舊樓加裝“一條龍”服務(wù)窗口，專門受理和辦理舊樓加裝有關(guān)手續(xù)和審批，全面促進舊樓加裝的發(fā)展，打造和諧宜居的城市新面貌。數(shù)據(jù)顯示，截至2012年11月16日，該服務(wù)窗口已經(jīng)受理并審批成功143個舊樓加裝電梯項目。
福州市舊樓加裝歷經(jīng)艱難，終于在政府倡導下，在各界代表努力下，為民生需求提供了完美的解決方案。
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